Comprar Depto Miami

En Octubre de 2008 se produjo la crisis subprime. En líneas generales se trató de la explosión de una burbuja inmobiliaria causada por el otorgamiento de créditos hipotecarios a gente que no podía pagarlos y el ofrecimiento de inversión en instrumentos basados en estas hipotecas.

El efecto inmediato de esta crisis fue la caída del precio de las propiedades. Departamentos en Miami Beach que costaban medio millón de dólares en 2008, quedaron en poder de los bancos y pasaron a valer u$100.000 Hubo mucha gente que aprovechó en 2008 y 2009 los precios ultrabajos y desde luego que ya lleva realizado un excelente negocio. Los precios de propiedades en Miami desde entonces se recuperaron aproximadamente un 30%

Sin embargo, siguen existiendo ofertas y oportunidades para inversores de Latinoamerica. En líneas generales, aún es posible conseguir departamentos en las playas de Miami Beach por u$150.000

El procedimiento de compra de una propiedad en Estados Unidos podrá parecer complicado pero es en efecto muy sencillo, mucho más sencillo que la misma operación en Argentina, por ejemplo.

Lo más importante de todo es contar con un buen realtor. El realtor es el agente inmobiliario, o sea quién mirará el sistema donde se listan las propiedades, determinará qué propiedades valen la pena de acuerdo a la cantidad de tiempo del listado, a sus gastos, zona, fotos y realizará una visita previa para preseleccionar propiedades antes de que las vea el cliente.

El realtor también es quien debe aconsejar sobre el monto de la oferta y los trámites previos a la operación. En ocasiones la importancia del realtor es mayor, dado que es quien maneja de manera remota la recepción de fondos y la escrituración dado que en EEUU es posible invertir en propiedades sin necesidad de viajar.

Pasos para invertir en propiedades de Miami:

1. Tener disponible el dinero: las buenas propiedades se venden en cuestión de días, por lo tanto debe existir disponibilidad del dinero inmediata para transferir a EEUU o mejor aún, dinero ya depositado en una cuenta de EEUU

2. Tener una casilla postal en EEUU. Pueden sacar una casilla de correo gratis aca. Puede también ser la dirección de un amigo.

3. Tramitar una empresa: si bien es posible comprar una propiedad a título personal, por practicidad y por descuentos impositivos a la hora de la reventa, conviene anotar la propiedad a nombre de una empresa. El procedimiento para abrir una empresa en EEUU es sencillo: se va al sitio web de la empresa de incorporación luego click en Español (barra superior) luego Estado Florida, Tipo de Empresa, LLC, luego elegir el paquete Premium de u$399. En esa instancia se piden datos personales y el nombre elegido para la empresa, se paga con tarjeta y luego los empleados de la empresa de incorporacións se comunican en español para enviar los documentos a firmar.

4. No es necesario esperar a que se encuentre lista la empresa para empezar a buscar propiedades, dado que uno puede indicar inicialmente un nombre de empresa en la oferta y modificarlo luego. Así que ya empezado el trámite de empresa, es necesario contactarse con un Realtor, indicarle qué zona uno busca y en qué rango de precios. El Realtor recomendado por Miami Gratis se llama Eric Seder de Miami Getaway Pueden ubicarlo al email ericjseder@gmail.com No olviden mencionar que vienen recomendados de Miami Gratis.

5. El realtor procederá a buscar y preseleccionar propiedades y enviará los datos por email.

Si al cliente le gusta una propiedad, seguirá el procedimiento de compra que se detalla a continuación:

A: El realtor envia la oferta por email. La oferta consiste generalmente en un documento PDF titulado “Residential Sale and Purchase Contract” que contiene datos del vendedor, del comprador, de la propiedad, el precio de venta, el adelanto y el plazo para el cierre.

B. El cliente deberá firmarlo, adjuntar un extracto bancario reciente que acredite la disponibilidad de fondos y enviar también por email la oferta al Realtor.

C. Si la oferta es aceptada por el banco o el dueño de la propiedad, el cliente deberá enviar un cheque al realtor. El monto del mismo en general es del 5 al 10% del precio de venta. Conviene poner un anticipo mayor para dejar en claro que es una oferta seria. En esta instancia aun es posible arrepentirse, en cuyo caso, el cheque vuelve al comprador.

D. El banco o el dueño reveen la información y si aceptan la oferta, entonces el contrato está “ejecutado” En el plazo definido, el cliente deberá enviar el saldo, pero ahora a una empresa de Escrow o bien viajar y personalmente llevar un Cashiers Check de su banco para escriturar in situ, en cuyo caso se llevará también las llaves de la unidad. La empresa de Escrow enviará un HUD que indica exactamente el monto necesario para el cierre. Acá se toman en cuenta Taxes parciales que le corresponden al vendedor.

Algunos consejos y trucos para invertir en Miami

1. Buscar únicamente Foreclosures
Los foreclosures son propiedades que se encuentran en poder de los bancos, quienes solo necesitan cubrir la deuda de la hipoteca. Los foreclosures constituyen los mejores precios del mercado y el comprador paga mucho menos por cerrar la operación. En general solo el 2% (contra un 10% que puede existir si la propiedad la vende un dueño)

2. Tomar en cuenta impuestos y expensas
Pedir al realtor los detalles de cuánto paga la propiedad en impuestos al año. De esta forma, uno puede saber si es rentable o no. Asimismo sirve ver cuánto pagaba de impuestos en 2004 y 2005, son buenos referentes del precio al que puede aspirar a subir dicha propiedad. Las expensas son la clave vital a tomar en cuenta para determinar si una propiedad va a ser rentable cuando se alquile. En líneas generales, para estar en equilibrio, uno debería buscar u$500 de expensas al mes para una propiedad de u$150.000 por cuyo alquiler se puede sacar u$1200

3. Tomar en cuenta la zona.
Miami Beach es la zona que todo el mundo pone en su cabeza cuando piensa en Miami. Un departamento en Miami Beach entonces es una de las mejores opciones.

4. Tomar en cuenta los arreglos
Una propiedad en muy mal estado puede llevar tiempo y dinero para ponerla en condiciones. Viviendo lejos, no parece ser la mejor opción.

5. Casa, terreno o departamento
Una casa tiene alto mantenimiento, un terreno no se puede alquilar en general. La mejor opción de inversión es un departamento

6. Manejarse online
Las expensas y los impuestos se pueden pagar via web con tarjeta o transferencia bancaria desde EEUU. En caso contrario, se le puede pagar al realtor para que se encargue de la administración por una comisión.

7. Alquiler temporal o anual
Muchos departamentos en Miami Beach no admiten alquileres temporales. En estos casos, la rentabilidad es menor pero uno se olvida del día a día y pasa a cobrar una vez al mes. En el caso de alquiler temporal, las posibilidades de renta son mucho mayores pero también los problemas y el desgaste de la unidad. Es ideal poder contar con una unidad que admita los dos modelos.

8. No pierda de vista la revalorización
La idea en general es que la propiedad se mantenga, que uno la pueda eventualmente disfrutar y en un período de 5 a 8 años, vender con una importante diferencia.

¿Cómo empezar para comprar un departmento en Miami?

1. Mover los fondos a EEUU, en líneas generales de u$140.000 a u$180.000
2. Sacar una dirección postal  (pueden usar la dirección de un amigo)
3. Abrir la empresa que va a ser dueña de la propiedad
4. Contactarse con el realtor de parte de Miami Gratis para pedirle el listado de propiedades: ericjseder@gmail.com